Cum citești extrasul de carte funciară înainte să cumperi o locuință

Extrasul de carte funciară nu este doar un document cerut de notar. El arată situația cadastral-juridică a imobilului la momentul emiterii: ce proprietate este înscrisă, cine figurează ca titular și ce sarcini sau restricții sunt active. Citit înainte de antecontract, poate scoate la iveală diferențe care trebuie lămurite înainte să plătești un avans.

Documentul are trei părți principale. Partea A descrie imobilul, partea B privește proprietatea și celelalte drepturi reale, iar partea C cuprinde sarcinile. Verificarea trebuie făcută împreună cu actul de proprietate, documentația cadastrală și ceea ce există în teren. Un extras fără sarcini nu confirmă, de unul singur, că apartamentul nu a fost modificat sau că toate actele vânzătorului sunt suficiente.

Răspuns pe scurt

Compară adresa, numărul cadastral și suprafețele din partea A cu apartamentul și schița cadastrală. În partea B verifică dacă vânzătorul este proprietar, ce cotă deține și prin ce act a dobândit-o. În partea C caută ipoteci, interdicții, litigii, sechestre, drepturi de uzufruct sau alte sarcini. Dacă o informație nu corespunde actelor ori situației reale, nu o trata ca pe o simplă eroare de redactare: cere lămuriri notarului și, după caz, unui cadastrist autorizat sau unui avocat.

Mai întâi, verifică tipul și data extrasului

Regulamentul ANCPI distinge extrasul pentru informare de extrasul pentru autentificare. Extrasul pentru informare poate fi cerut de orice persoană și prezintă pozițiile active la momentul întocmirii. Extrasul pentru autentificare este cerut de notar pentru actul prin care se transmite, se modifică sau se constituie un drept real imobiliar.

Pentru analiza inițială a unei locuințe se folosește extrasul pentru informare. La vânzarea propriu-zisă, notarul solicită extrasul pentru autentificare; cumpărătorul nu îl înlocuiește cu PDF-ul obținut anterior pentru informare.

Uită-te la data și numărul cererii din antet. O carte funciară se poate modifica după emiterea extrasului, de aceea un document vechi nu descrie obligatoriu situația din ziua semnării. Pentru un document electronic, autenticitatea poate fi verificată cu codul din antet, prin serviciul indicat de ANCPI. Nu te baza pe o fotografie parțială sau pe o pagină trimisă separat de restul documentului.

Partea A: este descrisă proprietatea pe care ai vizionat-o?

În partea A apar numărul cărții funciare, unitatea administrativ-teritorială, numărul cadastral sau topografic, adresa, suprafața și categoria de folosință. La un apartament pot apărea suprafața utilă, cotele din părțile comune și cota de teren. La o casă trebuie urmărite separat terenul și construcțiile înscrise.

Compară punctual:

1. adresa, blocul, scara, etajul și numărul apartamentului;
2. numărul cadastral cu cel din schiță și din actul de proprietate;
3. suprafața utilă și, dacă este indicată, suprafața construită;
4. cota din părțile comune și cota de teren;
5. construcțiile și anexele descrise;
6. eventualele observații sau trimiteri la alte cărți funciare.

O diferență de suprafață nu spune singură care document este greșit. Poate proveni din măsurători făcute în momente diferite, din modul de definire a suprafeței sau din modificări neactualizate în cadastru. Cere documentația cadastrală completă și explicația persoanei care pregătește tranzacția.

Schița cadastrală trebuie comparată cu locuința

Planul apartamentului ar trebui confruntat cu încăperile vizibile. Verifică pereții mutați, balcoanele închise și integrate în cameră, ușile desființate, extinderile, mansardele, anexele ori terasele care nu apar în documentație.

Extrasul arată înscrierile din cartea funciară, nu inspectează locuința. Dacă planul are două camere, iar în teren există o compartimentare diferită, problema nu dispare pentru că adresa și proprietarul sunt corecte. Modificările pot necesita documente tehnice, autorizații sau actualizarea cadastrului, în funcție de lucrare. Situația trebuie verificată înainte de antecontract, nu lăsată automat în sarcina cumpărătorului după predare.

La case, compară numărul și amprenta construcțiilor din acte cu ce există în curte. Un garaj, o extindere sau o anexă vizibilă, dar neînscrisă, trebuie lămurită distinct.

Partea B: cine este proprietar și în ce cotă?

Partea B conține înscrierile privitoare la dreptul de proprietate și la alte drepturi reale. Numele vânzătorului trebuie verificat exact, iar cota înscrisă trebuie să permită tranzacția propusă. Dacă sunt mai mulți coproprietari, faptul că unul dintre ei organizează vizionarea nu înseamnă că poate vinde singur întregul imobil.

Urmărește actul sau înscrierea prin care a fost dobândită proprietatea: contract de vânzare, donație, certificat de moștenitor, hotărâre judecătorească ori alt temei. Cere notarului să verifice lanțul actelor și capacitatea fiecărei persoane de a semna.

Pot exista și drepturi care limitează folosirea liberă a locuinței, de exemplu uzufructul sau dreptul de abitație. Acestea nu trebuie confundate cu o simplă mențiune administrativă. Dacă apar, întreabă cine folosește efectiv imobilul, în ce condiții poate înceta dreptul și ce documente sunt necesare pentru radiere.

Partea C: ce înseamnă sarcinile

Partea C este locul în care apar, de regulă, ipotecile, privilegiile, sechestrele, interdicțiile de înstrăinare sau grevare și alte înscrieri care apasă asupra imobilului. Formularea exactă și numărul poziției contează.

O ipotecă nu face automat imposibilă vânzarea. Multe locuințe cumpărate prin credit sunt vândute printr-o procedură coordonată cu banca și notarul, care stabilește plata soldului și radierea. Riscul apare când cumpărătorul plătește fără o procedură scrisă, fără acordurile necesare sau fără ca antecontractul să prevadă ce se întâmplă dacă sarcina nu poate fi radiată.

În cazul unui litigiu, sechestru sau al unei interdicții, nu deduce efectele numai din denumirea înscrierii. Cere actul care a stat la baza ei și o explicație juridică aplicată situației. Data înscrierii, beneficiarul, suma garantată și eventualele radieri parțiale pot schimba analiza.

Ce nu afli din extrasul de carte funciară

Extrasul nu înlocuiește:

• certificatul fiscal al vânzătorului;
• adeverința asociației de proprietari;
• certificatul de performanță energetică;
• verificarea autorizațiilor și a recepției;
• inspecția tehnică a locuinței;
• verificarea datoriilor la utilități;
• situația reală a chiriașilor sau a altor ocupanți;
• analiza actelor de proprietate de către notar.

De asemenea, documentul nu spune dacă instalația electrică este sigură, dacă există infiltrații sau dacă asociația a aprobat lucrări costisitoare. Pentru acestea ai nevoie de vizionare, documente ale asociației și, când miza o justifică, de o evaluare tehnică.

O ordine practică înainte de antecontract

Cere un extras recent și documentația cadastrală, apoi compară-le cu locuința. Notează toate diferențele într-o listă, fără să accepți explicații doar verbal. Trimite actele notarului ales pentru tranzacție, nu doar persoanei recomandate de vânzător, și întreabă ce trebuie rezolvat înainte de avans.

Dacă există ipotecă, succesiune, divorț, coproprietate, procură, litigiu, modificări de compartimentare sau construcții neînscrise, stabilește în scris cine obține documentele, până la ce dată și ce se întâmplă cu avansul dacă problema nu se rezolvă. Antecontractul trebuie adaptat situației concrete.

Nu transfera bani doar pentru că extrasul „arată bine”. Identitatea persoanei, contul în care se face plata, actele originale și clauzele contractului au aceeași importanță.

Întrebări frecvente

Poate oricine să ceară un extras pentru informare?

Da. Regulamentul ANCPI prevede că extrasul de carte funciară pentru informare se eliberează la solicitarea oricărei persoane. Proprietarii își pot obține gratuit documentele propriei proprietăți prin MyEterra, potrivit informațiilor publicate de ANCPI; pentru celelalte solicitări trebuie verificat tariful afișat de platforma oficială la momentul comenzii.

Extrasul pentru informare este suficient la vânzare?

Nu. El este util pentru verificări. Pentru autentificarea vânzării, extrasul pentru autentificare este solicitat de notar în condițiile regulamentului ANCPI.

Ce fac dacă suprafața din anunț diferă de cea din extras?

Cere actul de proprietate și documentația cadastrală, apoi solicită o explicație scrisă. Nu presupune că diferența este acceptabilă și nu calcula prețul pe metru pătrat folosind suprafața mai mare până când nu știi ce reprezintă fiecare valoare.

Un extras fără sarcini garantează că pot cumpăra în siguranță?

Nu. Este un semnal util, dar nu înlocuiește verificarea actelor, a identității, a cadastrului, a situației fiscale și tehnice sau a condițiilor din contract.

Surse consultate

• Regulamentul ANCPI privind recepția și înscrierea în evidențele de cadastru și carte funciară
• Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară
• Platforma oficială ePayment ANCPI