Cartea tehnică a construcției: ce verifici înainte să cumperi o locuință

Cartea tehnică nu este un singur certificat și nici dosarul cadastral al apartamentului. Ea urmărește clădirea de la proiectare și execuție până la recepții, reparații și modificări. Pentru un cumpărător, documentele pot confirma cum a fost autorizat și recepționat imobilul, ce instalații au fost realizate și ce intervenții au fost consemnate. Absența unei file nu dovedește singură un defect, dar o explicație vagă despre recepție, structură sau lucrări ulterioare merită verificată înainte de semnare.

La un bloc, nu te aștepta ca vânzătorul fiecărui apartament să țină originalul complet. Reglementarea privind recepția construcțiilor prevede că, în cazul asociației de proprietari, cartea este păstrată și completată de administrator. Cere acces la documentele relevante prin vânzător și asociație și notează în scris ce ai putut consulta.

Răspuns pe scurt

Verifică existența cărții, persoana care o păstrează și borderoul dosarelor. Caută actele de proiectare, execuție, recepție și exploatare care privesc clădirea și locuința: autorizația, planurile realizate, procesele-verbale de recepție, remedierile, expertizele și intervențiile ulterioare. Compară planul cu situația din teren.

Dacă apartamentul are pereți mutați, balcon închis, goluri noi, instalații mutate sau extinderi care nu apar în planuri, nu trata cartea tehnică drept confirmare automată a legalității. Cere actele exacte ale intervenției și consultă un specialist tehnic și, după caz, notarul ori autoritatea competentă.

Ce este și ce nu este cartea tehnică

Normele anexate regulamentului de recepție împart documentația de bază în patru capitole:

• capitolul A, documentația privind proiectarea;
• capitolul B, documentația privind execuția;
• capitolul C, documentația privind recepția;
• capitolul D, documentația privind exploatarea, întreținerea, repararea și urmărirea comportării în timp.

Dosarele au un centralizator și borderouri. Într-o carte completă poți găsi proiecte, detalii și scheme ale instalațiilor efectiv realizate, modificări față de proiectul inițial, documente privind calitatea materialelor și lucrărilor, procese-verbale pentru lucrări ascunse, actele recepțiilor, instrucțiuni de exploatare, rapoarte de urmărire și documentații pentru intervenții.

Conținutul concret depinde de tipul, vârsta și importanța construcției. Regimul are și forme simplificate pentru anumite clădiri de locuit de până la două niveluri și anexe. Nu folosi lista unei clădiri noi și mari pentru a declara automat „incompletă” cartea unei case vechi; cere unui proiectant sau expert să spună ce documente ar fi trebuit să existe pentru acel imobil și pentru lucrările făcute asupra lui.

Cartea funciară răspunde altor întrebări: descrierea imobilului, proprietarii și sarcinile înscrise. Certificatul energetic descrie performanța energetică. Documentația cadastrală redă geometria și identificarea imobilului. Niciunul nu înlocuiește istoricul tehnic al construcției.

Cine o întocmește și cine o păstrează

Regulamentul aprobat prin HG nr. 343/2017 arată că documentația se întocmește prin grija investitorului și se predă proprietarului în etapele recepției. Proprietarii trebuie să o păstreze și să o completeze la zi, iar prevederile referitoare la exploatare sunt obligatorii pentru proprietar, administrator și utilizator.

Pentru un condominiu, originalul privește clădirea ca obiect de construcție și se află, potrivit regulamentului, la administratorul asociației. Vânzătorul poate avea copii ale actelor apartamentului, ale procesului-verbal de predare de la dezvoltator, ale modificărilor făcute în interior și ale garanțiilor. Aceste copii sunt utile, dar nu sunt neapărat întreaga carte a blocului.

La o casă vândută ca imobil individual, întreabă direct cine deține cartea și cum va fi predată. Reglementarea prevede predarea către noul proprietar la înstrăinarea construcției. Include lista documentelor în procesul-verbal de predare-primire, nu doar formula generală „s-au predat actele”.

Cum ceri documentele înainte de ofertă sau antecontract

Trimite o cerere clară vânzătorului. Pentru apartament, solicită să faciliteze consultarea la asociație și cere cel puțin:

• borderoul general ori lista capitolelor disponibile;
• autorizația de construire și planul relevant al nivelului;
• procesul-verbal de recepție la terminarea lucrărilor și, dacă etapa a avut loc, documentele recepției finale;
• schemele instalațiilor și instrucțiunile de exploatare care afectează apartamentul;
• consemnările despre tasări, infiltrații, avarii, expertize și reparații importante;
• documentația intervențiilor ulterioare la structură, fațadă, acoperiș, instalații comune ori lift;
• actele lucrărilor făcute în apartament, atunci când au necesitat proiect, avize sau autorizație.

Nu cere să iei originalul acasă. Consultă-l în prezența persoanei responsabile, fotografiază sau obține copii cu acordul acesteia și respectă datele personale din dosar. Pentru o decizie importantă, un proiectant sau expert tehnic poate identifica rapid ce pagini sunt relevante; un cumpărător fără pregătire poate confunda o planșă din proiect cu situația executată.

Compară hârtia cu locuința

Ia la vizionare planul cadastral și, dacă este disponibil, planul din documentația tehnică. Urmărește poziția pereților, golurilor, balcoanelor și coloanelor de instalații. Diferențele vizibile trebuie explicate prin documente, nu prin afirmația că „așa au făcut toți vecinii”.

Verifică în mod special:

• unirea bucătăriei ori balconului cu altă încăpere;
• eliminarea sau perforarea unor pereți;
• mutarea băii sau bucătăriei și trasee noi prin planșeu;
• schimbarea golurilor de ușă ori fereastră;
• închiderea balconului și modificarea fațadei;
• centrale, coșuri, tubulaturi sau aparate montate ulterior;
• mansardări, extinderi și anexe la case.

Faptul că o modificare apare în cadastru nu răspunde singur întrebărilor despre proiectare, autorizare și execuție. Invers, existența unui proiect în dosar nu dovedește că lucrarea a fost executată și recepționată exact în acea formă. Urmărește lanțul de documente și cere specialistului să indice orice verigă lipsă.

Ce semnale cer o verificare tehnică mai profundă

O carte incompletă la o clădire veche poate avea o explicație administrativă, dar cumpărătorul nu ar trebui să transforme necunoscutul în certitudine. Ridică nivelul verificării când găsești:

• proces-verbal de recepție lipsă sau cu obiecții care nu au o remediere documentată;
• diferențe între proiect, cadastru și apartamentul văzut;
• intervenții la structură fără proiect și acte identificabile;
• fisuri, infiltrații ori tasări menționate repetat în jurnal;
• reparații majore fără procese-verbale, rapoarte sau recepție;
• planuri ilizibile ori pagini lipsă exact la corpul sau tronsonul cumpărat;
• refuzul repetat de a arăta măcar borderoul și documentele de recepție.

Un expert tehnic atestat evaluează construcția în limitele specialității sale; un inginer de instalații verifică instalațiile, iar un notar analizează actele tranzacției. Administratorul, agentul imobiliar sau vânzătorul nu înlocuiesc aceste roluri.

Ce consemnezi la predare

Pentru o casă, enumeră în procesul-verbal dosarele și suporturile digitale primite, inclusiv numărul de volume, planurile separate și documentele intervențiilor. Pentru un apartament, consemnează copiile predate de vânzător și locul unde se păstrează cartea blocului. Păstrează cererile și răspunsurile primite înainte de tranzacție.

După cumpărare, documentele lucrărilor noi trebuie păstrate și, când privesc cartea tehnică, introduse în circuitul de completare al acesteia. La condominiu, predă administratorului actele care trebuie arhivate la clădire; nu lăsa singura copie la executant.

Greșeli frecvente

• confundarea cărții tehnice cu extrasul de carte funciară sau cadastrul;
• solicitarea unui „certificat de carte tehnică”, fără a cere dosarele relevante;
• verificarea numai a autorizației, fără procesele-verbale de recepție;
• presupunerea că vânzătorul apartamentului deține originalul întregului bloc;
• acceptarea unei modificări interioare numai pentru că apare într-o schiță recentă;
• fotografierea tuturor filelor, dar fără verificarea borderoului și a continuității documentelor;
• semnarea antecontractului înainte de clarificarea unei intervenții structurale.

Întrebări frecvente

Pot cumpăra un apartament dacă administratorul nu găsește cartea tehnică?

Situația nu poate fi evaluată doar printr-un răspuns da sau nu. Cere în scris explicația și documentele disponibile la vânzător, dezvoltator, asociație ori autorități, apoi discută cu notarul și cu un specialist tehnic. Costul, timpul și posibilitatea reconstituirii diferă de la o clădire la alta.

Cartea tehnică dovedește că apartamentul nu are defecte?

Nu. Ea oferă documente despre proiectare, execuție, recepție și exploatare. Un defect ascuns, o intervenție neconsemnată sau o degradare recentă poate să nu apară. Combină verificarea actelor cu inspecția tehnică a locuinței și a părților comune.

Trebuie să primesc originalul cărții când cumpăr un apartament?

Originalul cărții blocului este păstrat de administratorul asociației, nu transferat fiecărui cumpărător de apartament. Cere acces la documentele relevante și copii ale actelor care privesc unitatea cumpărată. La vânzarea unei case individuale, predarea cărții către noul proprietar trebuie tratată explicit.

Este suficient procesul-verbal de recepție la terminarea lucrărilor?

Nu pentru o verificare completă. Este un document central, dar cartea include și proiectarea, execuția, recepția finală și istoricul exploatării sau intervențiilor, după caz. Un proces-verbal nu arată singur ce s-a modificat ulterior.

Cartea tehnică este valoroasă când poate fi urmărită ca un istoric, nu când este privită ca o mapă care doar trebuie să existe. Pentru cumpărător, întrebarea utilă este dacă documentele explică în mod coerent clădirea văzută, recepția ei și lucrările care i-au schimbat între timp structura, fațada ori instalațiile.