Certificatul fiscal la vânzarea unui imobil în 2026: ce trebuie să pregătească vânzătorul și cumpărătorul

O tranzacție imobiliară poate fi amânată chiar dacă apartamentul are cadastru, carte funciară și certificat energetic. Certificatul de atestare fiscală emis de organul fiscal local este un document separat: arată situația obligațiilor către bugetul local și trebuie verificat înainte de semnarea actului prin care se transferă proprietatea.

Din 2026, pregătirea nu mai privește numai vânzătorul. OUG nr. 7/2026 a introdus în Codul de procedură fiscală obligația cumpărătorului de a dovedi că și-a achitat obligațiile către bugetul local al localității în care are domiciliul, sediul sau punctul de lucru, după caz. Legea permite ca prezentarea documentului pe hârtie să fie înlocuită de verificarea electronică.

Răspuns pe scurt

Vânzătorul are nevoie de certificatul fiscal aferent imobilului înstrăinat și trebuie să aibă achitate obligațiile locale cerute de lege. Din 26 februarie 2026, cumpărătorul trebuie, la rândul lui, să dovedească lipsa obligațiilor restante la bugetul local de la domiciliul sau sediul său. Certificatul local se emite în cel mult două zile lucrătoare și este valabil 30 de zile, potrivit art. 159 din Codul de procedură fiscală.

Întreabă notarul înainte de programare dacă va solicita certificate pe hârtie sau va face verificarea electronică. Nu confunda certificatul fiscal local cu extrasul de carte funciară, certificatul energetic ori un document ANAF privind obligațiile la bugetul de stat.

Ce dovedește certificatul fiscal local

Certificatul este emis de direcția de taxe și impozite locale competentă. El este întocmit pe baza evidenței creanțelor fiscale locale și cuprinde obligațiile restante, obligațiile scadente până în prima zi a lunii următoare cererii și alte creanțe bugetare aflate în evidența organului local, în condițiile legii.

Pentru vânzător, documentul este legat de înstrăinarea clădirii sau terenului. Codul de procedură fiscală cere achitarea tuturor obligațiilor datorate bugetului local al unității administrativ-teritoriale unde este înregistrat fiscal bunul care se vinde.

Pentru cumpărător, regula introdusă în 2026 privește obligațiile către bugetul local al unității administrativ-teritoriale în care acesta are domiciliul, sediul sau punctul de lucru. Este posibil, așadar, ca documentul cumpărătorului să provină din altă localitate decât cea în care se află imobilul.

Ce s-a schimbat pentru cumpărător în 2026

Articolul 159 alin. (5^2), introdus prin OUG nr. 7 din 24 februarie 2026, cere cumpărătorului unei clădiri sau al unui teren să prezinte un certificat care atestă plata obligațiilor către bugetul local competent. Direcția de Impozite și Taxe Locale Sector 5 a anunțat aplicarea cerinței începând cu 26 februarie 2026.

Aceasta nu înseamnă că un cumpărător trebuie să plătească taxele locale ale vânzătorului. Fiecare parte își dovedește propria situație fiscală la autoritatea competentă: vânzătorul pentru condițiile aferente înstrăinării, cumpărătorul pentru obligațiile locale de la domiciliul sau sediul său.

Nerespectarea regulilor de la alin. (5) și (5^2) are o consecință severă: art. 159 alin. (6) prevede că actele de înstrăinare încheiate cu încălcarea lor sunt nule de drept. Din acest motiv, situația trebuie clarificată cu notarul înainte de ziua semnării, nu la masă, după sosirea tuturor părților.

Cine solicită documentul și de unde

Certificatul se cere organului fiscal local la care persoana sau bunul este luat în evidență, în funcție de rolul documentului. Cerințele practice diferă între primării: unele acceptă cereri online, altele folosesc portaluri locale, e-mail sau ghișeu.

În mod obișnuit, persoana fizică depune cererea tip și actul de identitate. Dacă solicită altcineva, autoritatea poate cere împuternicire ori procură și actul de identitate al reprezentantului. DITL Sector 5 publică, de exemplu, cererea, actul de identitate și documentele reprezentantului în lista sa. Verifică lista direcției tale, deoarece formularul și canalul de depunere nu sunt identice în toate localitățile.

Codul permite și solicitarea certificatului local de către notar, pe baza delegării date de contribuabil. Înainte să depui două cereri în paralel, întreabă biroul notarial ce procedură folosește și ce acord trebuie semnat.

Termenul de emitere și valabilitatea

Codul de procedură fiscală stabilește două repere clare:

• emiterea în cel mult două zile lucrătoare de la solicitare;
• valabilitatea de 30 de zile de la data emiterii.

Termenul de două zile nu include timpul necesar pentru a corecta o evidență fiscală greșită, a declara un bun omis sau a aloca o plată făcută pe un rol eronat. Cere o situație a rolului fiscal din timp, mai ales dacă ai schimbat domiciliul, ai coproprietăți, ai plătit recent ori ai primit o somație pe care o contești.

Nu solicita documentul prea devreme dacă semnarea este încă incertă. Un certificat expirat înainte de autentificare trebuie înlocuit sau reverificat electronic, după procedura notarului.

Checklist pentru vânzător

Înainte de a fixa data finală la notar:

1. verifică dacă apartamentul, casa și terenul aferent apar corect în rolul fiscal;
2. compară numele, adresa, cota de proprietate și datele bunului cu actul de proprietate și cadastrul;
3. achită obligațiile locale și păstrează dovada plății;
4. întreabă direcția locală cât durează actualizarea unei plăți recente;
5. stabilește cu notarul cine solicită certificatul și dacă verificarea va fi electronică;
6. verifică data expirării în raport cu ziua semnării.

Dacă există mai mulți coproprietari, nu presupune că un singur certificat rezolvă situația tuturor. Trimite notarului structura proprietății și cere lista exactă de documente pentru fiecare parte.

Checklist pentru cumpărător

Cumpărătorul ar trebui să verifice separat:

1. care direcție de taxe locale este competentă pentru domiciliul sau sediul său;
2. dacă are amenzi ori alte creanțe ajunse în evidența organului local;
3. dacă plata făcută apare stinsă în rolul fiscal;
4. dacă notarul obține situația electronic sau cere documentul emis de autoritate;
5. dacă certificatul rămâne valabil până la data autentificării.

Pentru doi cumpărători, cere notarului să confirme documentele necesare pentru fiecare. La o achiziție pe firmă, verifică și dacă sunt relevante sediul ori punctul de lucru, exact cum prevede alin. (5^2).

Greșeli care întârzie semnarea

Una dintre cele mai frecvente confuzii este solicitarea unui certificat de la ANAF, deși tranzacția cere documentul privind obligațiile la bugetul local. O altă problemă apare când plata a fost făcută în ajun, dar nu este încă înregistrată în evidența autorității.

Datele nealiniate pot necesita corecții: o adresă veche, o cotă greșită sau o construcție care nu apare corect în rol nu se rezolvă prin simpla plată a impozitului. Nici certificatul fiscal nu confirmă situația juridică a imobilului; sarcinile și proprietarii se verifică în cartea funciară. Ghidul despre citirea extrasului de carte funciară explică verificarea distinctă.

Întrebări frecvente

Cumpărătorul are nevoie de certificat fiscal în 2026?

Da. Pentru dobândirea unei clădiri sau a unui teren, art. 159 alin. (5^2) cere cumpărătorului dovada achitării obligațiilor către bugetul local competent. Prezentarea poate fi înlocuită de verificarea electronică.

Certificatul fiscal este același cu extrasul de carte funciară?

Nu. Certificatul fiscal privește evidența obligațiilor locale. Extrasul de carte funciară arată situația juridică înscrisă a imobilului, inclusiv proprietarul și sarcinile.

Cât timp este valabil certificatul?

Certificatul de atestare fiscală emis de organul fiscal local este valabil 30 de zile de la emitere. Verifică dacă rămâne valabil în ziua autentificării.

Poate notarul să îl solicite?

Da, Codul de procedură fiscală permite solicitarea de către notar conform delegării date de contribuabil. Confirmă direct cu biroul notarial procedura folosită.

Surse consultate

• Codul de procedură fiscală — art. 159, forma actualizată
• OUG nr. 7/2026 — modificarea obligațiilor la tranzacțiile cu bunuri
• DITL Sector 5 — informare privind certificatul cumpărătorului
• DITL Sector 5 — documente pentru eliberarea certificatului