Certificatul de performanță energetică la vânzare sau închiriere: ce verifici

Certificatul de performanță energetică descrie prin calcul consumul de energie al unei clădiri sau al unei unități de clădire în condiții standardizate. Nu este o factură estimată și nici o garanție privind suma pe care o va plăti viitorul ocupant. Numărul persoanelor, temperatura aleasă, programul de încălzire și starea instalațiilor pot face consumul real foarte diferit.

Documentul este însă obligatoriu în situațiile prevăzute de Legea nr. 372/2005, inclusiv pentru locuințele care se vând sau se închiriază. Pentru proprietar, certificatul trebuie pregătit înainte de semnare. Pentru cumpărător sau chiriaș, el este un reper care trebuie citit împreună cu facturile, inspecția locuinței și actele instalațiilor.

Răspuns pe scurt

Proprietarul trebuie să ofere potențialului cumpărător sau chiriaș o copie a certificatului înainte de încheierea contractului. La vânzare, originalul se transmite noului proprietar. Certificatul este emis de un auditor energetic pentru clădiri și este valabil, în mod obișnuit, 10 ani, exceptând cazul în care o renovare majoră modifică consumurile energetice. Verifică adresa, tipul obiectivului evaluat, data, codul unic de înregistrare, datele auditorului, clasa și indicatorii energetici. Nu accepta ca document pentru apartament certificatul altui apartament sau un certificat al întregului bloc fără să fie clar dacă acesta acoperă legal unitatea tranzacționată.

Ce arată certificatul și ce nu arată

Metodologia Mc 001-2022 tratează certificatul drept un document tehnic legal, întocmit pe baza unei metode de calcul și a unor condiții prestabilite de confort. În el apar indicatori privind energia utilizată pentru serviciile clădirii, încadrarea în clase de performanță și emisiile echivalente de dioxid de carbon. Formatul și indicatorii aplicabili depind de tipul clădirii și de metodologia în vigoare la emitere.

Certificatul nu este o expertiză tehnică a structurii și nu confirmă că instalația electrică, centrala sau conductele sunt sigure. El nu descoperă automat punți termice, infiltrații ascunse ori ferestre montate greșit. Nici recomandările din document nu sunt deviz de lucrări: înainte de o investiție, soluțiile trebuie verificate în teren și dimensionate pentru clădirea respectivă.

Clasa energetică ajută la comparație, dar nu trebuie citită izolată. Două apartamente din aceeași clasă pot avea suprafețe, poziții în clădire, sisteme de încălzire și consumuri specifice diferite. Uită-te la valorile numerice și la caracteristicile înscrise, nu doar la literă.

Cine poate emite documentul

Legea prevede că certificatul este elaborat și eliberat de un auditor energetic pentru clădiri, la solicitarea investitorului, proprietarului sau administratorului. În martie 2026 a intrat în vigoare un nou regulament privind atestarea auditorilor energetici pentru clădiri. Pentru o comandă nouă, proprietarul trebuie să verifice dacă persoana are dreptul de practică și competența necesară pentru categoria lucrării.

Cere o ofertă care identifică imobilul și explică documentele necesare, vizita în teren, termenul de predare și forma livrată. Un certificat completat numai dintr-o fotografie a unui document vechi, fără informațiile tehnice cerute de auditor, ridică o problemă de trasabilitate.

Auditorul poate solicita releveul, anul construirii, alcătuirea pereților, tipul tâmplăriei, sistemele de încălzire și apă caldă, date despre răcire și ventilare, precum și documente ale echipamentelor. Lista exactă depinde de clădire. Proprietarul trebuie să distingă ce știe din acte de ceea ce doar presupune; o fațadă care pare termoizolată nu dovedește grosimea și materialul stratului.

Valabilitatea de 10 ani are o excepție importantă

Potrivit art. 21 din Legea nr. 372/2005, certificatul este valabil 10 ani de la data înscrisă pe document. Excepția este situația în care se execută o renovare majoră care modifică consumurile energetice ale clădirii sau unității de clădire.

Nu orice zugrăvire sau înlocuire de obiect sanitar anulează certificatul. În schimb, lucrările ample asupra anvelopei ori sistemelor tehnice pot schimba datele pe care s-a bazat calculul. Dacă între emitere și tranzacție au fost înlocuite sistemul de încălzire, tâmplăria sau termoizolația într-un proiect major, cere auditorului să stabilească dacă documentul mai poate fi folosit.

Data aflată încă în intervalul de 10 ani nu rezolvă o adresă greșită, lipsa elementelor obligatorii sau neconcordanța dintre locuință și obiectivul evaluat.

Codul unic de înregistrare trebuie verificat

Forma actualizată a Legii nr. 372/2005 prevede că certificatele emise fără cod unic de înregistrare atribuit de Ministerul Dezvoltării, Lucrărilor Publice și Administrației sunt nule de drept. Regula a fost introdusă prin Legea nr. 238/2024.

La un certificat recent, caută codul unic și verifică dacă datele documentului sunt coerente. Nu confunda acest cod cu numărul intern al facturii, al contractului cu auditorul sau al fișierului PDF. Dacă documentul este mai vechi ori există neclarități privind regimul aplicabil la data emiterii, cere explicația auditorului sau notarului, nu completa ori modifica certificatul.

Mai verifică:

1. adresa completă și identificarea apartamentului sau clădirii;
2. categoria și suprafața obiectivului evaluat;
3. data emiterii și perioada de valabilitate;
4. numele, specialitatea și datele de identificare ale auditorului;
5. codul unic de înregistrare;
6. clasa energetică și valorile indicatorilor;
7. paginile, anexele și semnăturile prevăzute de formatul documentului.

O scanare tăiată, o singură pagină trimisă pe telefon sau un tabel rescris în anunț nu înlocuiește certificatul.

Ce obligații are proprietarul înainte de contract

Pentru vânzare și închiriere, proprietarul trebuie să pună la dispoziția potențialului cumpărător sau chiriaș o copie înainte de perfectarea contractului, astfel încât acesta să cunoască performanța energetică. Informația nu ar trebui prezentată abia la masa notarului ori după plata garanției de închiriere.

Legea cere și includerea în anunțurile de vânzare sau închiriere a informațiilor din certificat privind indicatorii de performanță prevăzuți de actul normativ. Agenția sau platforma poate ajuta la completarea anunțului, dar obligația legală nu este rezolvată prin bifarea unei clase presupuse.

La vânzare, proprietarul transmite originalul certificatului noului proprietar. Legea mai prevede depunerea unei copii la organul fiscal competent la înregistrarea contractului de vânzare-cumpărare sau închiriere, originalul rămânând la proprietar în cazul închirierii.

Contractele de vânzare-cumpărare încheiate fără respectarea obligației de informare anterioară sunt supuse nulității relative, potrivit Codului civil. Consecința juridică depinde de situația concretă; cumpărătorul nu ar trebui să transforme această regulă într-o strategie de negociere după semnare, ci să ceară actul înainte.

Cum îl folosește cumpărătorul

Compară certificatul cu locuința vizionată. Notează tipul încălzirii, sursa de apă caldă, tâmplăria și eventualele lucrări de izolare. Dacă documentul descrie centrală individuală, iar apartamentul este racordat la sistem centralizat, trebuie clarificată cauza înainte de antecontract.

Cere facturi din luni reci și calde, cu datele personale mascate unde este cazul. Facturile arată comportamentul unui anumit ocupant; certificatul oferă o evaluare standardizată. Împreună pot semnala o diferență care merită investigată, dar niciunul nu prezice exact consumul viitor.

La apartament, verifică poziția: ultimul etaj, parterul peste spațiu neîncălzit și pereții exteriori influențează necesarul de căldură. Privește și starea reală a ferestrelor, urmele de condens, temperatura pereților exteriori și modul de ventilare. O clasă bună nu justifică ignorarea mucegaiului sau a infiltrațiilor.

Cum îl folosește chiriașul

Chiriașul ar trebui să primească o copie înainte să decidă și să o păstreze alături de contract. Întreabă ce consumuri au fost înregistrate, cum se repartizează încălzirea și ce costuri comune nu apar pe contorul apartamentului.

Verifică dacă echipamentele descrise sunt funcționale și incluse în folosință. Un aparat de aer condiționat defect sau o centrală care nu are verificările necesare nu devin utilizabile doar pentru că au fost luate în calcul la un moment dat.

Greșeli frecvente

Prima este comandarea certificatului în ziua semnării. Lipsesc acte, apar neconcordanțe, iar cumpărătorul nu mai are timp să citească documentul. O altă greșeală este copierea clasei energetice dintr-un anunț vechi al unui apartament vecin.

Nu folosi certificatul întregului ansamblu ca substitut automat pentru apartament și nu modifica adresa într-un PDF. Nu promite costuri lunare fixe pe baza clasei. Evită și comparația dintre certificate întocmite după situații sau metodologii diferite fără să verifici indicatorii și unitățile.

Întrebări frecvente

Este obligatoriu și la închiriere?

Da. Legea nr. 372/2005 include unitățile de clădire care se închiriază și cere informarea potențialului chiriaș înaintea contractului.

Cumpărătorul primește originalul?

Da. La încheierea vânzării, proprietarul transmite certificatul în original noului proprietar.

Certificatul este același lucru cu auditul energetic?

Nu. Certificatul indică performanța energetică potrivit metodologiei. Auditul energetic are o analiză mai amplă a consumului și a soluțiilor de renovare, finalizată prin raport de audit.

Clasa energetică arată cât voi plăti lunar?

Nu. Consumul real depinde de vreme, tarife, numărul ocupanților, temperatura interioară, programul de folosire și starea echipamentelor. Certificatul permite o evaluare standardizată, nu promite o factură.

Este suficient un certificat încă valabil dacă locuința a fost renovată?

Nu întotdeauna. Dacă a existat o renovare majoră care a modificat consumurile energetice, excepția din lege poate afecta valabilitatea. Situația trebuie discutată cu un auditor energetic pentru clădiri.

Surse consultate

• Legea nr. 372/2005 privind performanța energetică a clădirilor, forma actualizată
• Ordinul nr. 16/2023 și metodologia de calcul Mc 001-2022
• Regulamentul din 24 martie 2026 privind atestarea auditorilor energetici pentru clădiri